Som ekspert i kommerciel ejendom med særlig fokus på erhvervslokaler, lager og logistikejendomme, ser jeg tydeligt, at Aarhus i Østjylland gradvist bliver et af de centrale knudepunkter for e-handel — ikke blot i Danmark, men i Nordeuropa. Denne udvikling drives ikke af generelle by- eller regionsfacts alene, men af konkrete ændringer i efterspørgsel, udbud, infrastruktur og investering i lager- og logistikfaciliteter.
Hvorfor Aarhus? Kernefaktorer bag væksten
Lokalisering og infrastruktur
Aarhus har fordel af placering: tæt på motorveje i Østjylland, god adgang til havne- og jernbanefaciliteter, hvilket reducerer transporttid og omkostninger for virksomheder, der opererer med høje volumener og krav til hurtig levering.
Der er fokus på at udvikle transportinfrastruktur omkring Aarhus (fx bedre tilkørselsforhold, porte, ramper), hvilket gør lagerlokaler og lagerrum mere attraktive, når logistikdan efterspørger effektiv adgang for lastbiltrafik og vareflow.
Efterspørgselsvækst fra e-handel
E-handelsvirksomheder stiller i stigende grad krav om hurtig pluk og distribution — lagerplads tættere på forbrugere og med gode adgangsforhold bliver altafgørende.
Ifølge Ejendomstorvet.dk faldt tomgangen (ledige lager- og produktionslokaler) markant i Østjylland og Aarhus, til under landsgennemsnittet.
Lejen for lagerlokaler og produktionsfaciliteter er steget: i Aarhus og Østjylland var der over et år en stigning på mere end fem procent sammenlignet med året før.
Begrænset udbud — og konsekvenser
Udbuddet af lagerlokaler, lager- og logistikejendomme til leje i Aarhus har været faldende: tomgangen nåede historisk lave niveauer.
Selv med stigende udbud i nogle år er arealet af ledige lagerrum stadig begrænset i kvalitetsfaciliteter med højt til loftet, mange læsseramper, porte og god beliggenhed.
Hvilke typer lager- og erhvervsejendomme efterspørges
For at opfylde kravene fra e-commerce ser vi, at virksomheder søger:
Moderne lagerlokaler med automatisk pluk/sorteringsudstyr, højt til loftet og gode logistikrammer.
Høj tilgængelighed: mange porte, direkte adgang for lastbil, læsseramper, gerne med mulighed for udvidelse eller fleksibel disponering.
Strategisk beliggenhed: tæt på ringveje, motorvejskryds, ikke for langt fra bymidten for at minimere sidste-mils transport, men også med passende grundareal for parkering og adgangsveje til tung trafik.
Data: Aarhus’ nuværende tilstand
Fra seneste rapporter og ejendomsportaler:
Udbuddet af lagerlokaler i Aarhus og Østjylland faldt til 1,7 % tomgang — lavt i national sammenhæng.
Praktiske priser: i Aarhus N ses gennemsnitlige årlige lejer for lager og produktionslokaler omkring kr. 700-750/m² i nogle segmenter, med topsatser væsentligt højere for premium faciliteter.
Volumen og udbud: over de seneste år er antallet af kvadratmeter ledige lager- og produktionslokaler steget, men stadig med relativt få gode objekter med ønsket infrastruktur. Ejendomstorvet.dk rapporterede, at udbuddet i Østjylland steg fra ca. 110.700 m² i 2. kvartal 2022 til ca. 390.600 m² i de efterfølgende kvartaler.
Udfordringer og risici
Nybyggeri følger ikke altid med efterspørgslen: der er både byggetilladelser og finansieringsrammer, som kan bremse hurtig udvikling af nye lager- eller logistikejendomme.
Kvalitet og standard: ikke alle eksisterende lagerlokaler lever op til krav for moderne e-commerce (temperaturstyring, strømkapacitet, automatisering). Restaurering eller ombygning kan kræve betydelige investeringer.
Prisspænd og konkurrence: stigende lejepriser kan skubbe små eller mellemstore virksomheder ud, hvis driftsomkostninger ikke kan bæres.
Portaler og mæglere: hvor søger man lagerplads til leje
For dem der ønsker at finde lagerlokaler eller lagerplads til leje i Aarhus, er der flere vigtige ressourcer:
Lokaleportalen.dk — bred oversigt over ledige lagerlokaler og produktionslokaler i Aarhus med filtermuligheder.
Ejendomstorvet.dk — Danmarks største portal for erhvervslokaler og erhvervsejendomme; omfattende data om udbud, lejeniveauer og transaktioner.
EDC Erhverv Poul Erik Bech — specialiserer sig i udlejning af erhvervsejendomme, herunder lager/produktion, i Aarhus-området.
Colliers — rådgivning og adgang til investeringsmæssige, kommercielle ejendomme samt erhvervslokaler med logistikprofil.
Fremtidsudsigter: hvad betyder det for e-commerce aktører og investorer
For virksomheder der ønsker lagerlokaler
Det er vigtigt at være klar til at handle hurtigt — gode lagerlokaler med stærk logistikprofil bliver opsuget hurtigt.
Evaluér totalomkostningen (leje + transport + drift), ikke kun leje pr. m². Lokaler længere ude kan spare leje, men øge transportomkostninger.
Vælg fleksible kontrakter hvis muligt, så man kan skalere op eller skifte placering efter vækst.
For investorer og udviklere
Der er mulighed for værdi i at udvikle nye lager- og logistikejendomme: høj efterspørgsel, lav tomgang, stigende lejerpriser.
Standard og kvalitet vil blive differentierende: ejendomme med bedre tekniske installationer, bæredygtige løsninger, energieffektivitet og automatisering vil kunne opnå premium leje.
Samarbejde med offentlige myndigheder for at sikre lokalplaner og infrastruktur følger med — fx transportårer, zonering, tilladelser.
Konklusion
Aarhus vokser hurtigt frem som et centrum for e-commerce, især når det gælder lagerplads, lagerlokaler, lagerrum og øvrige logistiske erhvervslokaler. Kombinationen af lav tomgang, stigende lejepriser, strategisk infrastruktur, og stigende krav fra online-handel gør, at erhvervsejendomme med logistikprofil er blandt de mest attraktive aktiver netop nu.
For virksomheder der søger at leje lagerlokaler her, og for investorer der overvejer udvikling eller køb af erhvervsejendomme, ligger mulighederne til rette — men man må handle med indsigt, hast og krav om høj kvalitet for at udnytte markedet optimalt.